ord. Kündigung wegen Untervermietung

1. Zur Korrektur materieller Fehler bei der Abrechnung von Warmwasser- und Heizkosten.

2. Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Fortführung BGH BeckRS 2010, 23151). (Rn. 11)

3. Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung führen nicht zur Unbegründetheit der Nachforderungsklage, sondern können nachträglich korrigiert werden. Erhöht sich durch eine solche Korrektur die Nachforderung, berührt dies die Begründetheit der ursprünglichen Klageforderung nicht.  (Rn. 13 – 15)

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin steht die geltend gemachte Nachforderung in Höhe von 879,51 € aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für das Jahr 2007 gemäß § 556 Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weist die Abrechnung vom 28. Oktober 2008 keine materiellen Fehler auf, die der Forderung der Klägerin entgegenstünden.

Es ist nicht zu beanstanden, dass die Klägerin die Häuser K. A. -Allee und K. -S. -Allee bezüglich der Heizungs- und Warmwasserkosten als Wirtschaftseinheit zusammengefasst und einheitlich abgerechnet hat. Werden - wie hier - mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09, NJW 2010, 3229; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742). Auf die Installation zusätzlicher Wärmemengenzähler für jedes einzelne Haus durch das Energieversorgungsunternehmen braucht sich die Klägerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folglich nicht verweisen zu lassen.

Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Verhältnis der Heizungs- und Warmwasserkosten sind von Rechtsfehlern beeinflusst. Das Berufungsgericht meint, die Aufteilung zwischen Heizkosten und Warmwasserkosten im Verhältnis 65,84 % zu 34,16 % sei fehlerhaft, weil die Klägerin die Berechnung mit dem Faktor 1,3 statt dem nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV anzusetzenden Faktor 2,5 vorgenommen und - wie sie selbst eingeräumt habe - der Abrechnung für das Jahr 2007 versehentlich falsche Daten zugrunde gelegt habe.

a) Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht insoweit verkannt, dass materielle Fehler korrigiert werden können und dass dies bezüglich des von der Klägerin zunächst falsch angesetzten Wertes aus dem Jahr 2006 auch bereits geschehen ist. Denn die Klägerin hat die Abrechnung dahin korrigiert, dass für das Jahr 2007 58,54 % der Wärmekosten auf die Heizung und 41,46 % auf die Warmwassererzeugung entfallen. Dadurch ergibt sich, wie aus der korrigierten Abrechnung der Klägerin ohne weiteres ersichtlich, eine Verschiebung dahin, dass der von den Beklagten zu tragende Heizkostenanteil geringfügig niedriger und der Warmwasseranteil etwas höher ausfällt. Insgesamt ergibt die korrigierte Abrechnung eine um einige Euro höhere Nachforderung. Das Versehen der Klägerin hat sich somit zugunsten der Beklagten ausgewirkt, so dass jedenfalls der in der ursprünglichen Abrechnung ausgewiesene Nachforderungsbetrag berechtigt ist.

b) Soweit das Berufungsgericht meint, die Abrechnung sei deshalb unrichtig, weil die Klägerin mit einem falschen Faktor (1,3 statt 2,5) gerechnet habe, handelt es sich ebenfalls um einen Fehler, der korrigiert werden kann. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, führt ein solcher Fehler nicht ohne weiteres zur Unbegründetheit der Klage; vielmehr kommt es darauf an, ob sich auch bei Verwendung des richtigen Faktors eine Nachforderung in der geltend gemachten Höhe ergibt. Dies ist hier der Fall, weil eine Erhöhung des Faktors zur Folge hat, dass auf die Warmwasserkosten ein höherer Teil der Energiekosten entfällt und dies in der Gesamtabrechnung wiederum eine höhere Nachzahlung ergibt, als von der Klägerin in ihrer ursprünglichen Abrechnung verlangt.

Es spielt daher auch keine Rolle, dass gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV bei der Versorgung mit Fernwärme die Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgung entfallenden Wärmemenge mit dem Faktor 2,0 (statt wie vom Berufungsgericht mit 2,5 angenommen) zu berechnen ist. Denn auch bei Zugrundelegung dieses Faktors ergibt sich ein Betrag, der die von der Klägerin geltend gemachte Nachforderung noch übersteigt.